שאלה ותשובה: צריך להשלים תשלום לקבלן על דירה בחו"ל – להעביר ישירות או דרך בן משפחה?

השאלה: לפני כמה שנים אחד ההורים העביר אליי זכויות בדירה שנבנתה בחו"ל. הבנייה הסתיימה, השטח יצא גדול מהמתוכנן, ועליי להשלים לקבלן כמה אלפי דולרים. עדיף להעביר את הכסף ישירות מהחשבון שלי ולהסביר לבנק שזה תשלום על נדל"ן, או להעביר אותו להורה כעזרה כספית, והוא כבר ישלם לקבלן? מה המשמעות מבחינת מס הכנסה ומבחינת הבנק?

התשובה בקצרה: ההשלמה לקבלן היא בדרך כלל חלק מעלות הרכישה של הדירה, ולא אירוע מס בפני עצמו. מבחינת הבנק, העברה ישירה ומתועדת היא בדרך כלל הדרך הפשוטה והשקופה ביותר. מסלול עקיף דרך חשבון של בן משפחה עלול לעורר שאלות מיותרות, גם כשאין בו שום דבר פסול.

מה המשמעות מבחינת מס הכנסה?

כשמשלמים לקבלן על דירה שכבר רשומה על שמכם, התשלום נכנס לעלות הדירה, מה שנקרא בשפת המס "המחיר המקורי". בית המשפט המחוזי בתל אביב הבהיר שהמחיר המקורי של דירה מורכב גם מעלות הקרקע וגם מעלות הבנייה, ומחושב לפי מה שהנכס עלה בפועל לנישום (ע"מ 55858-12-15 הראל נ' פקיד שומה גוש דן, 22.2.2017). לכן חשוב לשמור את כל המסמכים: החוזה, הדרישה על תוספת השטח ואישור ההעברה. ביום שבו תמכרו את הדירה, המסמכים האלה יקבעו מה עלתה לכם הדירה, ומכאן כמה מס תשלמו על הרווח.

תושבי ישראל חייבים במס גם על הכנסות שמקורן בחו"ל. אם תשכירו את הדירה, צריך לדווח על ההכנסה משכירות גם בישראל. באותו פסק דין נקבע שהפחת המיוחד שקבוע בתקנות לדירות מגורים מושכרות חל רק על דירות בישראל, ולא על דירות שמושכרות בחו"ל. כדאי גם לבדוק עם רואה חשבון אם הבעלות על דירה בחו"ל מחייבת אתכם להגיש דוח שנתי.

מה הבנק בודק כשמעבירים כסף לחו"ל?

חוק איסור הלבנת הון והצו שהותקן מכוחו לבנקים מחייבים את הבנק להכיר את הלקוח ולבדוק את מטרת ההעברה ואת מקור הכסף. העברה ישירה לקבלן, עם חוזה ודרישת תשלום מצורפים, היא בדיוק מה שהבנק מצפה לראות: ברור מי משלם, למי ועל מה.

כשהכסף עובר קודם לחשבון של הורה ורק אחר כך לקבלן, יש בדרך עוד תחנה, ולכל תחנה צריך הסבר. ובמקרה כזה הכסף שמתואר כ"עזרה כספית" להורה משמש בפועל לתשלום על נכס שלכם. כשהתיאור לא תואם את המציאות, הפער עצמו עלול לעורר חשד מיותר. על מה שקורה כשבנק חושד בפעילות בחשבון כתבנו במאמר הבנק חסם את החשבון אחרי משיכות מזומן גדולות – מה עושים?.

מה כדאי לעשות לפני ההעברה?

• לרכז מסמכים: חוזה הרכישה, המסמך על העברת הזכויות מההורה, דרישת התשלום של הקבלן ומסמך שמראה את השינוי בשטח.
• לתאר את ההעברה כמו שהיא: תשלום עבור דירה שלכם, לקבלן שבנה אותה.
• לשמור את אישור ההעברה: הוא חלק מהתיעוד של עלות הדירה ליום שבו תמכרו אותה.

מחפשים עורכת דין מס הכנסה בירושלים, בבית שמש או בסביבה?

עו"ד מורן איפרגן, תובעת לשעבר ברשות המסים, מלווה לקוחות מול רשות המסים, בעבירות מס ובחשדות להלבנת הון. הפגישות מתקיימות במשרד בירושלים, בקריית אונו או בזום, ומתאימות גם לפונים מבית שמש, ממבשרת ציון ומהסביבה. לפרטים נוספים: עורכת דין מס הכנסה, או בטלפון 050-255-4855.

המידע במאמר הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. כל מקרה צריך להיבחן לגופו.